돈없이 집 20채 소유하는 반법

돈없이 집 20채 소유하는 방법

한 투자고수가 내돈 거의 들이지 않고 주택을 수 십채 보유할 수 있는 방법을 들려줘 소개할까 합니다. 사실 따지고 보면 그다지 특이한 방법은 아닙니다만, 주로 '선수(?)'들에게만 추천한다고 했습니다. 이 분은 현재 본인 소유로 주택을 15채 보유하고 있으며 앞으로 2-3년 안에 30채까지 늘릴 생각이라고 말했습니다. 방법은 의외로 단순합니다. 우선 재개발이나 재건축이 예정돼 있는 지역을 투자대상으로 지목합니다. 이런 지역에는 노후주택들이 상당히 많겠죠. 특히 뉴타운으로 지정된 지역이면 더욱 좋습니다. 향후 투자가치 상승이 예상되기 때문입니다. 해당 지역에서 빌라 연립 등 노후주택을 경매로 낙찰받습니다. 요즘 경매 낙찰가가 다소 올라가는 추세이긴 하지만 대개 감정가의 50-60%선이면 낙찰받을 수 있습니다. 이때 반드시 대지지분만을 보고 판단하는 것이 중요하다고 했습니다. 어차피 노후주택이고 (재개발지역이라) 헐릴 예정이기 때문에 건물 외양보다 대지지분 넓은 곳을 보고 판단하라는 얘기였습니다. 이런 주택을 경매로 낙찰받고 나면 곧바로 전세를 줍니다. 대개 낙찰가와 비슷한 수준에서 전세를 놓을 수 있습니다. 예를 들어 이 분은 최근 용산구의 한 주택(감정가 1억원)을 6천만원에 낙찰받아 6천8백만원에 전세를 줬다고 했습니다. 전세를 주고 나니 오히려 8백만원이 남는 셈입니다. 이 전세자금은 또다른 노후주택을 경매로 낙찰받기 위한 자금으로 활용됩니다. 또 다른 주택을 매입하고 나면 다시 전세를 놓아 이 전세금을 빼서 다른 주택을 매입하는 방식입니다. 이런 식으로 수 년 안에 주택 수십 채를 보유하는 게 가능해집니다. 이 대목에서 걸리는 게 있습니다. 바로 세금문제입니다. 수십 채를 소유하면 한 해 납부해야 할 세금만 해도 만만치 않을 테니까요. 이 분은 임대사업자 등록으로 세금문제를 어느 정도 해결했다고 말했습니다. 임대사업자에 대해선 과세율이 낮기 때문입니다. 또 아파트가 아닌 소형 노후주택들을 주로 보유하고 있기 때문에 종합부동산세도 피해갈 수 있다고 하더군요. 관리문제는 어떻게 해결하는지 물어봤습니다. 수십 채를 보유하게 되면 세입자, 주택관리 등 문제가 한둘이 아닐 것이기 때문이지요. 그다지 큰 문제는 없답니다. 기대치가 크지 않은만큼 생각보다 세입자 구하기도 쉽고, 또 주택하자가 생겨도 세입자들이 고쳐달라고 크게 요구하지 않는답니다. 이 분 하는 말씀이, 재개발 지역 투자는 '누가 오래 버티느냐'에 달려있는데, 대부분 주택들을 전세준 상태이고, 대출받은 게 없기 때문에 금융비용도 소요되지 않아 10년 이상 들고 있을 수 있는 점이 가장 좋다고 했습니다. 만약 나중에 양도소득세 등 세금부담이 크다면 주택 한 두 채를 팔아 소요비용을 충당하면 그만이라고도 했습니다. 서울에서는 재개발지역 중 마포구와 용산구를 유망 지역으로 꼽았습니다. 다만 일반 재개발지역 주택의 평당 경매 낙찰가격이 5백만-6백만원인데 비해 이들 지역은 보통 1천만원을 넘는 게 다소 부담이 될 수 있다고 말했습니다. 하지만 투자가치가 다른 어떤 곳보다 크다고 주장했습니다. 그는 현재 갖고 있는 주택 중에서 재개발 또는 재건축이 빨라져 3-4개만 대박이 나도 큰 이익이 남을 것이라고 기대했습니다. 이 분은 집 한 채 갖고 있는 사람이 집값 올랐다고 좋아하는 경우를 '가장 바보같다'고 말했습니다. 집 한 채 갖고 있는 사람이 이익을 보기 위해선, 다른 주택은 모두 떨어지거나 현상유지된 채 자기 집만 올랐어야 하는데 현실은 대개 그렇지 못하기 때문입니다. 차익을 남기기 위해 집을 팔더라도 어차피 (똑같이 값이 오른) 다른 곳의 주택을 사야하기 때문에 결국 이익이 아니란 얘기지요. 부동산으로 돈을 벌기 위해선 두 채 이상 주택(또는 부동산)을 소유해야 한다고 주장하는 이유였습니다.