부동산 매매계약시 명심할 사항

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부동산 매매계약시 명심할 사항

신정 2005. 7. 29. 14:22

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쪼끔 돈 되는 이야기 펌 | 2004/12/07 (화) 22:56

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우리의 일상생활이 긴장의 연속이고 내가 한 결정이나 선택이 잘못되면 어떡하나 하고 고민하신 분들이 많이 있을 것이다. 특히 부동산을 계약 할 때마다 계약자체가 잘못되지는 않을 까 실수한 것은 없는지 등등으로 잠 못 이루는 경우가 종종 있다. 부동산을 매매할 때는 사전에 점검하거나 주의 할 내용들을 꼼꼼히 챙겨 실수 하는 일이 없어야 한다.

계약 전

부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당 지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 국토이용계획 확인 원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인하고 소유권에 문제가 없는지 검토한다.

상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 한다. 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안 된다. 최근에는 복사기술이 발달되어 정당한 등본이라도 이를 고쳐서 다시 복사하는 사례가 많아 원본과 다른 복사 분이 많이 나돌고 있기 때문에 등본이 있으면 반드시 관계공무원의 인증이 있는가의 여부를 확인하여야 할 것이고, 근본적으로 본인이 직접 등기부를 열람하여 확인하거나 이를 떼어 보는 것이 가장 확실하다.

그리고 소유자와 파는 사람 이 같은 사람인지 확인해야 한다. 더불어 용도, 정확한 면적, 저당권이나 채권 설정 여부 등도 꼼꼼히 확인해야 한다. 그리고 계약서를 쓸 때 실제 내용과 대조해 볼 필요가 있다. 공인중개사나 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시할 때는 인지가 제대로 붙어있는지, 발급날짜가 언제인지 제대로 확인해야 한다. 발급날짜가 계약 체결일보다 많이 앞서는 경우 발급날짜와 계약체결일 사이에 다른 물권이 설정될 수 있기 때문이다.

단기간에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 말아야 한다. 여러 가지 담보물권이나 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 사지 않는 것이 현명하다. 또 매수직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 한다. 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 자를 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋다.

계약 시 유의사항

계약서 작성 시 반드시 중개업자의 중개대상물 확인 설명서를 첨부하도록 한다. 중개 대상물 확인 설명서는 대상물의 표시와 등기부 기재사항, 공법상 이용제한 및 거래규제사항 등을 상세히 기록한 서류로 추후 중개업자 책임소재를 명확히 밝힐 수 있다.

계약서는 정확하게 작성해야 한다. 계약서를 작성할 때는 공인중개사에게만 의존하지 말고 합의된 사항을 모두 기재하고, 계약서에 인쇄된 부분에 대해 문제가 되는 문구는 삭제하는 등 상세한 부분까지 살펴야 하며, 영수증도 받아야 한다. 그리고 공동소유인지 확인해야 한다.

공동소유일 경우 공동소유자 전원의 동의를 받고 계약한다. 공동소유자 중 한 사람이라도 반대할 경우 계약은 성립되지 않는다.

계약 시에는 매도인 측 대리인과 계약하지 말고 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 좋다. 만일 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원칙적으로 무효이며 대리 계약자가 부부간이든 부자지간이던지 법적으로 대리권은 없다.

계약서를 작성하기 위해서는 계약 상대방의 본인 여부를 확인하여야 하는데 이는 보통 중개업자가 하며, 이때 실소유주의 배우자 또는 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면 이 경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을 확인하여야 한다.

위임장이 필요 없는 대리계약은 실소유주(등기명의인)가 미성년자인 경우다. 미성년자의 계약은 취소할 수 있기 때문에 법정대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있다. 위임장을 확인할 때에는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해 봐야 하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인해야 한다.

뿐만 아니라 계약 명의인에게 연락하여 계약 의사를 확인해 봐야 하는데 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한 사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필수적이다.

반드시 확인되어야 할 계약서 내용

- 계약당사자의 인적 사항
- 매매금액 -매매금액 지급방법
- 매매부동산의 인도방법
- 계약위반 시 배상문제
- 계약 연·월 ·일 등

계약 조항 검토 후 특약 사항란에 명시할 사항

계약서 특약 사항에 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불 시까지 유지하여 양도한다는 내용, 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용, 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용, 계약 불이행 시 손해배상을 한다는 내용, 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용 그래야만 나중에 분쟁이 발생했을 때 원만하게 해결할 수 있다. 적어둔 대로 지켜지지 않았을 때 어떤 식으로 대처할 것인지도 정확히 명시해야 한다.

부동산 매매 시 반드시 계약 전부터 계약 당시 그리고 계약을 하고 나서도 긴장을 늦추지 말아야한다.

(출처 : 다음)

원본: 부동산 매매계약시 명심할 사항

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크라운제과 대만 진출 성공기

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쪼끔 돈 되는 이야기 펌 | 2004/12/07 (화) 22:44

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한국의 유명 제과 브랜드 중 하나인 크라운 제과의 대만진출 성공기 사례입니다. 대만의 업체와 함께 크로스 마케팅 (Cross Marketing) 전략을 실시하여 높은 성과를 거두었다고 합니다. 해외 진출의 좋은 참고 사례가 될 것 같습니다

크라운제과 대만 진출 성공기

대만을 방문한 크라운제과 윤영달(尹泳達) 대표이사와 19명의 간부진들은 어제 22일 경제부 국제무역국 황쯔펑(黃志鵬)국장, TAITRA(대만무역협회) 쉬쯔런(許志仁)사장 및 이메이(義美)사 임직원을 포함하여 총 35명과 함께 玉山을 등정했다. 이번 초정은 대만정부가 외국업체들을 상대로 펼치는 “비즈니스 관광” 사업의 일환이며, 작년 한국 크라운 사와 대만 이메이 사의 “Cross Marketing 경영전략”을 높게 평가하여 특별히 초청한 것으로 보인다.

대만 경제일보는 22일자 면을 통해, 크라운제과를 한해 수익 4억달러가 넘는 한국의 식품업계 3대 기업 중의 하나라고 소개했다. 크라운제과는 현재 대만의 이메이사 뿐만 아니라 宜蘭食品工業 및 乖乖公司와도 협력관계를 맺고 있기 때문에 대만 정부의 입장으로서 투자관련 핵심고객이다.

이 기사는 작년 한해동안 크라운 제과와 대만 이메이사의 “Cross Marketing 경영전략”을 소개했으며, 양사가 서로의 대표제품을 위탁생산▪ 자국판매하는 방식을 취해 한화 350억원에 달하는 수익을 창출해 냈다고 전했다.

크라운제과는 이메이사의 대표제품인 法蘭酥 등 2개 제품을 한국에서 생산하여, 한국시장에 크라운제과 브랜드인 와르페로 판매를 했으며, 이메이사는 크라운 사의 초코파이 등 3개 제품을 “Jo.in” 이라는 이메이사의 브랜드로 대만에서 판매해 성공을 거두었다. 이런 합작방식은 동종업계의 중복된 투자로 인한 시장경쟁 악화현상을 피할 수 있어 경쟁관계가 합작연맹관계로 전환할 수 있는 마케팅 방식이기 때문에 대만 정부에게 매우 높은 평가를 받았다.

작년 한해동안 이러한 합작방식을 통하여, 이메이사가 대만내 벌어들인 수익은 약 100억원이며, 크라운사가 한국내 판매한 수익은 약 250억원에 달한다. 지리적인 시장규모로 비교해 보았을 때, 이메이사가 이 합작방식을 통해 벌어들인 수익 100억원은 크라운사의 250억원에 상당하는 액수이다.

이번 초청 방문은 대만정부에서 외국인 투자가들을 유치하기 위해 TAITRA의 협조하에 국내여행, 비즈니스 회의, 상품홍보활동 등을 함께 묶어 만든 “비즈니스 관광” 사업의 일환이었다. 하지만 크라운사와 대만 이메이사와의 “Cross Marketing” 투자모델은 산업구조가 비슷해 수출제품 영역이 다소 좁은 대만시장을 공략하기 위해 우리 중소기업들이 지향해 나가야 할 방향이 됐다.

보고자 : 김환희(redkate@empas.com)
자료원 : 경제일보 2004-11-22

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창업 아이템 선정하는 과정에서 빠지기 쉬운 함정

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쪼끔 돈 되는 이야기 펌 | 2004/11/30 (화) 14:52

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아주 중요한 요점을 정리하여 놓았습니다..
깊이 생각하여 보십시요............

창업 아이템 선정하는 과정에서 빠지기 쉬운 함정

1. 장사는 역시 먹는 장사가 제일 쉽다?

먹는게 남는거다? 팔다가 남으면 먹으면 된다고? 실제로 소점포 창업을 고민하는 사람들이 한번은 생각해보는 업종이 음식 장사이다. 실제로 길거리에 나가보면 주로 먹는 장사가 가장 많은 것도 사실이다. 그만큼 누구나 쉽게 접근해볼 수 있는게 먹는 장사이지만, 누구나 쉽게 하다보니 경쟁또한 치열한게 먹는 장사이다. 먹는 장사는 맛이 경쟁력이다. 집에서 보통 주부들이 만드는 실력가지고는 음식 장사 하긴 곤란하다. 집에서 먹는 맛을 보자고 식당 가서 돈주고 사먹겠는가? 우리들은 집에서보다 훨씬 맛있는 뭔가를 기대하고 식당에 가지 않는가? 바꿔말하면 특별한 맛을 내지 못하면 바로 외면받는게 음식 장사이고, 가장 치열하한 경쟁구도 속에서 장사를 해야하는 것도 음식 장사라는 것이다. 쉽게 생각해볼 수 있는게 음식 장사이지만, 그렇게 쉽게 생각하고 덤벼들만큼 호락호락하지 않는 것도 음식 장사라는 것이다.

2. 내가 좋아하는 장사를 한다고?

창업자는 내가 좋아하는 장사를 하기보다, 내가 성공할 가능성이 높은 장사를 하는게 필요하다. 대개 일찍 망하는 사람들의 대다수는 자신이 좋아하는 것을 무턱대고 시작해서 그렇다. 술 좋아하는 사람이 술장사하고, 옷 좋아한다고 옷장사 하는 것은 위험하다. 대개의 사람들이 가지는 취향이나 성향이 별반 다르지 않다. 그러다보니 좋아하는 장사라는 영역도 대개 비슷하기 마련이다. 대개 장사를 처음 하는 사람들이 가장 많이 겪는 시행착오가 바로 이런 것들이다. 물론 좋아하는 것으로 돈을 번다면 금상첨화일 것이다. 하지만 개인의 취향이라는 것과, 자신의 적성이라는 것은 다소 다를 수 있다. 아울러 자신의 전문성이나 적성에 맞는 장사를 해서 성공할 가능성을 높이는 아이템을 찾는 것이 필요하다.

3. 내가 아는 장사를 해야한다고?

내가 아는 장사는 이미 생명력이 다한 아이템일 수 있다. 과거가 아닌 미래가 있는 아이템을 찾으려면 내가 아는 장사에만 매몰되서는 곤란하다. 대개 창업자들이 생각해보는 아이템들은 이미 지난 과거의 아이템인 경우가 많다. 그러다보니 치열한 경쟁관계도 위험요소가 되고, 차후의 환경변화에도 쉽게 적응하지 못하는 경우가 많다. 그렇다고 내가 모르는 장사에 덤벼들 수는 더더욱 없다. 그러니 내가 아직 모르는 장사에 대한 정보수집과 분석을 통해서 앞으로 잘될만한 유망업종을 찾아보는 노력을 기울이는게 좋다. 가급적 장사 아이템을 찾는 기간 동안에는 최대한 귀를 열고, 많은 정보를 찾아보는게 필요하다. 이미 머릿속에 자신의 아이템을 정해놓고 그것에 꿰어맞추듯 정보를 수집해나가지는 말아야 한다.

4. 신문에서 소개하는 유망업종을 믿고 따르면 된다고?

신문에서 소개하는 유망업종을 너무 믿으면 곤란하다. 신문이라는게 창업자들에게 필요한 정답을 제시해주는 곳은 절대 아니다. 신문에서 깊이있고 분석적인 정보를 기대하는 것 자체가 무리일뿐더러, 신문은 시의성있는 최신의 정보들이 스쳐지나는 곳 정도로 여기는게 좋다. 실제 신문에서 소개되는 유망업종 정보에서 프렌차이즈 사업자들의 입김도 작용하고, 근시안적인 정보도 다수 노출되는 것이 현실이다. 특수하거나 개별화된 상황을 일반화 혹은 보편화된 경향으로 확대해석하여 누구나 저렇게 하면 성공하겠구나 하는 망상을 소개하는 경향도 있다. 따라서 신문에서 제시하는 유망업종이라는 것은 참고할 대상인 것이지, 그것을 너무 믿고 따르는 것은 금물이다.

5. 튀는 아이템이 좋다고?

소비자에게 친숙하지 않은 튀는 업종은 위험부담이 크다. 튀는 아이템은 잘되면 아주 큰 성공일 수 있지만, 자칫 잘못하면 소비자에게 외면받기 쉽다. 그리고 아이템이 특별하다고 장사가 성공하는 것은 절대 아니다. 특히나 불황기에는 이미 소비자에게 검증된 익숙한 아이템이 안정적이다. 튀는 아이템은 위험부담을 감수해야 한다. 튀는 아이템으로 창업을 하려면 그에 따른 대비와 준비가 철저해야 한다. 아이템만 믿고 장사를 하기에는 장사라는게 그리 호락호락하지 않다.

6. 남들이 아직 시도하지 않은 최초의 아이템을 하라고?

남들이 아직 해보지 않은 최초의, 유일한 아이템이 단기적인 경쟁력이 될 수는 있지만, 그것이 성공을 보장해주지는 않는다. 우선 검증의 문제에 직면할 수 있다. 최초이거나 유일한 신규 아이템일 경우에는 아직 시장에서 검증이 되지 않은 경우가 많으며, 자칫 자신은 시장에 해당 아이템을 소개하고 고생하며 망하지만, 자신의 뒤를 이어서 시작하는 사람들이 어부지리로 성공하는 수도 있다. 즉, 시장에는 최초로 들어가기보다, 두 번째 혹은 세 번째 정도로 들어가는게 좋다. 이미 첫 번째가 보인 시행착오나 오류를 지켜볼 수 있어서이기도 하고, 새로운 시장을 열기까지의 노력을 첫 번째 진입자가 어느정도 담당해주기 때문이기도 하다. 남들도 금방 따라할 수 있으므로, 최초나 유일하다는 것이 가지는 프리미엄은 그리 오래 가지 못한다. 그리고 남들이 아직 안했다면, 왜 하지 않았을까에 대해서도 생각해봐야 한다.

7. 외국에서 성공한 것이면 뭐든 좋다고?

일본에서 성공한 것, 미국에서 성공한 것이 한국에서 성공할 수도 있다. 실제로 외국에서 성공한 아이템들이 한국 시장에서 흥행을 몰고온 경우도 많았다. 특히 일본은 우리에게 벤치마킹의 좋은 대상이자 성공 아이템들이 많이 있는 신천지로 여겨지기도 한다. 실제로 창업 아이템을 찾으러 일본으로 구경(?)가는 예비창업자들도 상당히 많다. 하지만 외국에서의 성공사례를 맹목적으로 받아들이는건 문제다. 장사는 문화적 환경과도 깊은 연관성을 가진다. 따라서 외국에서 성공한 아이템이 과연 우리의 문화적, 정서적 환경과 잘 맞는지에 대한 검증과 분석부터 해봐야 한다. 실제로 외국서 성공하고나서 국내에 들어온 아이템 중에서 성공한 것들도 많지만, 실패한 것들도 상당히 많다는 것을 알아야 한다.

8. 프렌차이즈가 안정적이라고?

창업신드롬으로 가장 돈을 버는 사람들은 프렌차이즈 사업자와 부동산 업자, 인테리어 사업자들이라는 얘기는 과정된 얘기가 아니다. 실제로 창업 박람회나 각종 신문 보도자료들을 가만히 들여다보면 거의 대부분이 프렌차이즈 사업자들과 관련이 되어 있음을 발견하게 된다. 프렌차이즈 사업도 창업 신드롬에 힘입어 번창하고 있다. 개별 프렌차이즈 가맹 점포들의 성공과 상관없이, 프렌차이즈 사업체로서는 프렌차이즈 점포수를 늘리는 것만으로도 이미 성공이다. 그후에 개별 프렌차이즈 점포의 성공 여부는 필수가 아닐 수 있다. 이미 프렌차이즈 가입을 받음으로서 프렌차이즈 사업자는 돈을 벌었기 때문이다. 물론 안정적으로 책임을 다해주고 관리해주는 우량 프렌차이즈도 많지만, 우량한 프렌차이즈는 가입비가 상대적으로 비싸다. 전국에 무수한 프렌차이즈가 넘쳐나지만, 막상 가맹비 이상의 값어치를 해주는 프렌차이즈는 그리 많지 않다. 프렌차이즈라고 무조건 믿어서도 안되며, 프렌차이즈가 점포 성공을 보장해주는 안전 장치가 아님을 알아야 한다.

9. 최신 유행을 따라가면 무조건 된다고?

유행을 잘못 따라가면 상투끝 붙잡는 격이 될 수도 있다. 한때 노래방이 유행일때도 유행 끄트머리에 피본 사람 많았고, 그후에 PC방도 그러했고, 최근에 찜닭도 그러했다. 유행처럼 번지면서 차리기만하면 성공할 것 같은 아이템들이 수년 지나지 않아서 너도나도 뛰어들면서 포화상태가 되면서 오히려 시장을 깎아먹고 함께 죽는 경우도 있다. 요즘 웰빙이 유행하면서 모든 점포가 웰빙 컨셉트를 표방하고 있는데, 이 유행도 언제 그칠지 모른다. 자칫 유행을 따라가다가 유행의 끄트머리를 잡는 일이 없도록 주의해야 한다. 그럼 언제가 유행의 끄트머리냐고? 그건 길거리에 나가보면 안다. 유행의 시작인지, 유행의 끝인지는 길거리에 나가서 간판들만 쳐다봐도 금방 확인된다. 유행을 따르는 것은 좋은 방법이지만, 유행에 너무 민감한 아이템은 생명력이 짧아서 위험하다. 원래 유행은 불길처럼 왔다가, 소리소문없이 확 사그러들지 않던가? 자칫 먼발치의 불길만 보고 덤비다가 소리없이 사라지듯 망할 수도 있음이다.